В статье поднимается вопрос о целесообразности ипотечного кредита. Есть ли ситуации, когда он выгоднее, чем выплата аренды? Оказывается, что да!. Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2019 году: примеры реальных расчетов ипотеки и арендного жилья в Москве и регионах. Что выгоднее.
Содержание
- Что дает ипотека и аренда
- Как рассчитать, что выгоднее для вас
- Пример №1
- Иные аспекты выбора: ипотека или аренда
- Ежемесячный платеж
- Плюсы собственного ипотечного жилья
- Плюсы съемного жилья
- Расчет для регионов
- Расчет для Москвы
- Минусы съемного жилья
- За и против
- Что выгоднее: ипотека или аренда?
- Минусы ипотеки
- Так что же выгоднее
- Первоначальный взнос
- Вопросы и ответы
Что дает ипотека и аренда
Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.
Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.
Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.
Ипотека дает:
- право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
- надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
- возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.
При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.
Аренда дает квартиросъемщику:
- мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
- возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
- отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).
Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.
В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.
Как рассчитать, что выгоднее для вас
Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:
- Величина арендной платы за квартиру.
- Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
- Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
- Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
- Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры
1. Ипотека
С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.
При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.
2. Аренда квартиры
Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.
Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.
3. Депозит и накопления
Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.
Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.
Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.
Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем
1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры
Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке
Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.
3. Сравните две цифры
Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.
Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.
4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос
Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.
Пример №1
Предположим, что вы нашли замечательную однокомнатную квартиру в Подмосковье. Стоимость жилья составляет 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос – 2,5 миллиона рублей. В банке вам необходимо взять еще 2,5 миллиона под 12% годовых.
Ежемесячно вам предстоит выплачивать банку по 25 000 рублей.
За 18 лет вы выплатите банку 5,4 миллиона рублей. Даже если предположить, что инфляция будет минимальной и не превысит 5% по недвижимости, и ваше жилье ликвидно, то за эти 18 лет стоимость квартиры возрастет до 9,5 миллионов рублей.
Таким образом, получается, что кредит – вполне себе выгодное мероприятие. А если добавить сюда еще 13% от суммы основного долга 2 миллионов рублей (максимальная сумма, с которой можно получить вычет по нынешнему закону) в виде налогового вычета в сумме 260 тысяч рублей и 13% от 2,9 миллионов уплаченных процентов по ипотеке (максимальная сумма по процентной части 3 млн руб) в размере 377 тысяч рублей, в итоге нам удастся сэкономить 2,237 миллионов рублей из расчета:
9,5-2,5-2,5-2,9+0,260+0,377=2,237 млн рублей
Иные аспекты выбора: ипотека или аренда
Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.
Ипотека
Доводы «за»:
- Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
- После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
- Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).
Доводы «против»:
- При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
- Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.
Аренда
Доводы «за»:
- Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
- При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
- Не нужно иметь официальный доход.
- Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.
Доводы «против»:
- Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
- Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.
Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.
Ежемесячный платеж

Ипотека пугает многих своими солидными ежемесячными взносами. Я предлагаю вам несколько вариантов платежей, исходя из особенностей 3 категорий заемщиков:
- людей с небольшим доходом и без сбережений
- тех, кто имеет накопления и стремится поскорее избавиться от кредита
- промежуточное звено
Напомню, что банки фиксируют суммы платежей до окончания ипотечного взноса.
Аренда подразумевает ежегодное увеличение суммы ежемесячной платы за съем жилья. Учитывая, что в среднем инфляция растет на 4% в год, а заранее угадать аппетиты арендодателя невозможно, предлагаю взять для расчетов те же сроки, что мы использовали при подсчете ипотеки. Для этого воспользуемся формулой:
S2018 = S2017 * (P2017 + 100) / 100
В данном случае:
S – это стоимость одного месяца аренды;
P – инфляционный процент конкретного года.
Допустим, что рост инфляции в ближайшие 25 лет будет стабилен и не изменится. Отсюда получаем:
Таким образом, получается, что в краткосрочном периоде выигрывает аренда, а вот в перспективе – ипотека. Поскольку взносы по кредитам фиксированы, то ежегодно вам будет проще выплачивать ипотеку по причине инфляции и потенциального роста заработной платы. Столь простые и естественные экономические процессы самостоятельно решают проблему, как накопить на квартиру.
Плюсы собственного ипотечного жилья
- Пожалуй, главное достоинство покупки жилья, пусть даже с использованием кредита, — это то, что вы становитесь его собственником. Причем речь даже не столько о том, что квартира становится полностью вашей, сколько о возможности зарегистрироваться по месту жительства, поставить на учет свое авто и избежать множества неприятностей, которые связаны с инициативой власти по выявлению «лишних жильцов» и влекут за собой штрафы за нарушение правил прописки
- Когда вы берете ипотеку, вы работаете на свое собственное жилье. Все деньги, что вы выплачиваете за кредит, утекают не в неведомые дали, а приближают вас к моменту, когда квартира станет полностью вашей. Зачастую именно по этой причине те, кто хочет купить квартиру в ипотеку, решают распрощаться со съемным жильем и пойти в банк, чтобы одолжить денег на покупку
- Подумайте о том, что через каких-то 20-30 лет, когда вы выйдете на пенсию, искать деньги на аренду жилья будет крайне сложно. К сожалению пенсии в нашей стране более чем скромные, а о каких-либо видах пассивного дохода в России знают очень немногие, не говоря уже о том, чтобы иметь таковые
- Вы всегда можете оформить налоговый вычет и тем самым уменьшить сумму ипотечных платежей. Суть заключается в том, что вы оформляете возврат налогов с приобретенной квартиры в ипотеку или просто отказываетесь от уплаты налога на определенную сумму. Второй вариант касается ваших доходов. Думаю, что все знают, что с каждых заработанных нами 100 рублей нашему работодателю приходится отдать 13 из них в качестве налога на доходы физических лиц. Оформляя жилье в кредит, вы можете потребовать возмещения НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку, 260 000 рублей за основную сумму долга и 390 000 рублей с выплаченных процентов по ипотеке
Плюсы съемного жилья
- Вы будете гораздо мобильнее. В зависимости от того, в какой части города вам нужна квартира, вы и выбираете жилье для съема. Сменили место работы? Не беда! Просто подыскиваете для себя новое пристанище и переезжаете. Все очень просто и невероятно быстро. К тому же, не нужно будет морочить себе голову с продажей имеющейся недвижимости, особенно, если кредит по ней еще не выплачен. Кстати, доказано, что съемное жилье учит человека приспосабливаться к любым изменениям в жизни. К примеру, существует статистика, которая гласит, что пары, живущие в собственных однокомнатных квартирах, решаются расширить свою жилплощадь после рождения малыша, лишь через 5 лет. В свою очередь появление ребенка в семьях, которые снимают «однушки», заставляет их переехать в более свободные апартаменты буквально через год
- Арендованное жилье гораздо доступнее и обходится в разы дешевле. Особенно, если речь идет о тех случаях, когда квартиры снимаются в паре с друзьями или подругами. Однако, даже в тех случаях, когда вы единолично снимаете жилье, аренда все равно оказывается куда выгоднее приобретения квартиры по ипотеке на краткосрочной дистанции. Чтобы убедить вас в этом, расскажу один пример из жизни
Жизненная история
Одна моя знакомая снимала в Москве однокомнатную квартиру за 23 000 рублей в месяц. Через какое-то время хозяин жилья решил продать свою недвижимость. Поскольку девушке очень нравилась квартира, она решила не расставаться с ней и стала ее покупателем. Учитывая, что продажа была без посредников, исключительно тет-а-тет, то за «однушку» владелец запросил 6,5 миллионов. Сразу скажу, что цена для столицы вполне приемлемая. На руках у арендаторши был всего миллион. То есть, оставалось найти еще 5,5 миллионов.
Первоначальный взнос, который запросил продавец, составлял 20% от общей стоимости недвижимости. Несмотря на то, что большинство банков в таких случаях отказывают в выдаче кредитов, моей знакомой повезло. У нее была прекрасная работа, достойная «белая» зарплата, а потому банк пошел ей навстречу и выдал займ. Кредит был оформлен на длительный срок – на целых 20 лет. Процентная ставка составила 13% годовых. Проведя несложные расчеты, получаем, что ежемесячно девушке нужно было возвращать банку порядка 65 000 рублей. Добавляем к этой сумме годовую страховку, квартплату – все те расходы, которые раньше ложились на плечи хозяина квартиры. А учитывая, что на горизонте появилась еще и сказочная перспектива увеличения налога на собственность – его бы тоже пришлось оплачивать покупательнице.
Предположим, что 23 000 рублей, за которые девушка арендовала квартиру, — цена ниже рыночной, и вскоре сумма бы увеличилась. Однако, как ни крути, до размеров ипотечных взносов (не говоря уже о дополнительных накрутках) она бы не поднялась. Конечно же, мы можем максимально сократить взносы по ипотеке, если наш первый платеж за квартиру будет больше. Предположим, что героиня этой истории имела на руках свободные 6 000 000 рублей, а потому в банке нужно было бы одолжить всего 500 000 рублей. Конечно, выплаты по такой ипотеке были бы совсем незначительными. Однако, это далеко не самое корректное умозаключение. Ведь, во- первых, нам нужно иметь на руках огромную сумму средств, а о том, как накопить на квартиру без ипотеки, знают далеко немногие. А во-вторых, если уж выполнять подсчеты – то максимально корректно.
Средняя процентная ставка по депозитам составляет 10-12% годовых. Только представьте, если вы разместите свободные 6 000 000 рублей на депозитном счету, в месяц вы будете получать по 50-60 тысяч рублей. Такой суммы вам хватит не только на оплату аренды, но и для покупки продуктов питания, одежды и многого другого. К тому же, если вы знаете, куда выгодно вкладывать деньги, вы найдете более прибыльный вариант приумножения свободных денег и обеспечите себя большим пассивным доходом. Если рассматривать аренду квартир с этого ракурса, становится очевидно, что этот вариант взаимодействия с недвижимостью гораздо выгоднее, нежели ипотека.
Расчет для регионов
Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:
- цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
- стоимость – 2 миллиона рублей;
- срок кредита – 10 лет;
- ставка – 9% в год;
- первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).
Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.
Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.
Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.
Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.
Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;
При аренде – 3,56 млн..

Расчет для Москвы
Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?
Ипотека
Вводные данные:
- приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
- первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
- процентная ставка – 9% в год;
- срок погашения долга – 10 лет.
В итоге получаем:
- сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
- итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
- необходимый доход – 90 тысяч руб.
Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.
В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.
Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.
Аренда
Исходные сведения:
- снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
- стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.
Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).
Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).
Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);
Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.
Минусы съемного жилья
- Вам придется регулярно сталкиваться с повышением арендной платы за жилье и, что самое неприятное, отдаваться деньги будут в никуда
- Вы не сможете обустроить квартиру на свое усмотрение. Никаких ремонтов, покупки новой мебели, переклеивания обоев без предварительного разрешения хозяина жилья совершить нельзя. К тому же, за вами будут постоянно следить, приезжать проверять состояние квартиры без предупреждения. Если не повезет с соседями, то и они будут периодически жаловаться на вас хозяину, что только увеличит число его визитов
- В любую минуту вас могут попросить освободить квартиру. Возможно, хозяин решит продать жилье или придет к мысли, что вы недостаточно хороши для его квартиры, а, быть может, кто-то попросту предложит ему больше денег за аренду
- Поиск хорошего жилья с адекватным хозяином – задача крайне непростая
Ну а теперь давайте выясним, стоит ли брать квартиру в ипотеку, какие слабые и сильные стороны имеет этот вариант взаимодействия с недвижимостью.
За и против
Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:
Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.
Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.
На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае – снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет. В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег – падает. При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).
Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:
(3 000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.
А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до
(3 000 000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.
На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.
Вывод прост: 20 лет – это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.
К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.
Что выгоднее: ипотека или аренда?
Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.
Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.
Минусы ипотеки
- Чтобы сделать перепланировку в своей новенькой квартире вам нужно будет сначала спросить разрешения у банка. Аналогичным образом обстоит дело и с продажей ипотечного жилья. К сожалению, вы и шага ступить не сможете, не получив предварительного одобрения от банка
- Несомненно, главным недостатком ипотеки является колоссальная переплата, которая нередко в два-три раза превышает стоимость самого жилья. Только вдумайтесь, что за 2 000 000 рублей, взятых по ипотеке, вам нужно будет в течение 20 лет отдавать банку по 20 000 рублей. Причем, даже если вы будете ежемесячно откладывать по 20 000, нужная сумма у вас появится только через 8 лет (к сожалению, от такого варианта всегда отказываются)
Математические отступления
Чтобы оценить все возможности ипотеки, стоит добавить немного цифр в наше с вами обсуждение. Несмотря на то, что ранее мы просчитали финансовые выгоды от съемного жилья, мы не упомянули о том, что инфляционные процессы приводят к росту арендной платы, но никак не касаются ипотечных платежей. Это связано с тем, что их размер фиксируется в договоре. То есть, когда вы решаете взять ипотечный кредит с ежегодной процентной ставкой 10-13%, вы тем самым фиксируете цену недвижимости.
Поскольку теперь вы становитесь собственником жилья, деньги, которые раньше вы отдавали за аренду, можно откладывать на досрочное погашение ипотеки. Если взять для примера среднюю арендную ставку в размере 35 000 рублей ежемесячно, то буквально через 10 лет набежит вполне приличная сумма средств в размере 4,2 миллионов рублей. Уменьшайте или увеличивайте эту цифру в зависимости от региона проживания. Только подумайте, эти деньги вы не использовали для того, чтобы сделать первый взнос за квартиру, не потратили на покупку какого-то имущества, а просто спустили в никуда!
К тому же, все, почему-то, забывают сказать о том, что за 10-20 лет, в течение которых вы будете выплачивать ипотеку, стоимость вашей квартиры вырастет в несколько раз, а деньги подешевеют. Для наглядности расскажу вам одну историю: в 2000 году трехкомнатную квартиру в районе Арбата с общей площадью в 80 кв. м. можно было приобрести за 100 000 долларов. По старому курсу это составило бы немного больше 3 миллионов рублей. Сегодня эта же квартира стоит уже порядка 22 миллионов рублей. Если взять город с численностью в 35 000, то квартиры стоили 100-150 тысяч рублей, а сейчас 1-1.5 миллиона. Вот и думайте теперь, что лучше.
Немного расчетовДавайте рассмотрим несколько примеров, которые помогут нам принять окончательное решение и понять, как правильно взять ипотеку на квартиру.

Так что же выгоднее
По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.
Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.
Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.
Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.
Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.
Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.
В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.
Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).
Первоначальный взнос
Ипотека
Большинство людей пытаются найти варианты, как купить квартиру без ипотеки, только лишь потому, что не имеют солидных накоплений для выплаты стартового взноса. Учитывая, что эта сумма составляет примерно 15-20% от общей стоимости кредита, в нашем случае это будет примерно 450-600 тысяч рублей.
Тем не менее, сегодня есть вариант не платить стартовый взнос вовсе. В некоторых банках есть возможность оформления кредита без первоначального платежа. Однако в этом случае процентная ставка по ипотеке будет немного выше — около 15%/год.
Аренда
Может стоить по-разному, в зависимости от вашей конкретной ситуации:
- Если вы самостоятельно подыскали квартиру для съема, то хозяину вам нужно будет отдать деньги за первый и последний месяц проживания. То есть 40 000 рублей
- Если у вас сложатся хорошие отношения с владельцем жилья, то вполне возможно, что залоговый платеж за последний месяц может быть снижен. К примеру, он составит 10 000 рублей. Таким образом, заплатить придется 30 000 рублей
- Если же квартиру для вас подыскивал риэлтор, то за аренду придется отдать 50-60 тысяч
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html
- https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/
- https://guide-investor.com/finansovaya-gramotnost/snimat-ili-pokupat-kvartiru/
- https://ipoteka.finance/vlozhenie/chto-luchshe-snimat-kvartiru-ili-vzjat-ipoteku.html
- http://investorschool.ru/snimat-kvartiru-ili-vzyat-ipoteku-chto-luchshe