Что такое эскроу счет в банке

В данной статье доступным языком объясняется принцип действия эскроу-счетов и как они используются у строительных компаний. Для вашего удобства предоставляем перечень банков, допущенных ЦБ РФ к работе с данным типом счетов. Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом.

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов эскроу

Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе"О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" от N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.
2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства - 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

1. Заявление по форме.
2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.
3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.
4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям - наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.

Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).

Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.

При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.

С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2019 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.

Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.

Какие банки работают с эскроу счетами

Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.

Как пользоваться счетом эскроу?

1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.
4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Какой банк лучше выбрать

Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.

Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

С июля 2019 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в постановлении Правительства.

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Счета эскроу в долевом строительстве

Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.
2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.
3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2019 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

1. Завершился срок хранения средств.
2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.
3. Компания не смогла достроить объект.
4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе

Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

• недвижимостью,
• земельными участками,
• ценными бумагами,
• долями участия,
• товарными знаками,
• изобретениями,
• моделями,
• промышленными образцами,
• компьютерными программами и другими объектами,
• а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.

Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком

В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2019 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства. Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

1. Депонент (покупатель).
2. Бенефициар (продавец).
3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий. Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи. Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов

Отличия эскроу-счетов от аккредитивного счёта и прочих аналогов

Говоря о том, что эскроу-счет является новым инструментом, нельзя утверждать о его новизне принципиальной, так как существуют аналогичные банковские инструменты, также предназначенные для безопасных расчетов. Таковыми инструментами являются:

• Банковская ячейка. Надежное средство хранения денежных средств, а также инструмент передачи наличных денег. Средства закладываются в ячейку, доступ к ним получает продавец по выполнении определенных условий;
• Аккредитивный счет. Работает по тому же принципу, что и банковская ячейка, продавец получит доступ к деньгам после того, как выполнит условия со своей стороны.

Казалось бы, зачем изобретать очередной инструмент, если эти две системы и так отлично работают и в течение десятилетий хорошо себя зарекомендовали? Ну, допустим, банковская ячейка проигрывает эскроу-счету по очевидным причинам – достаточно неудобно носить в банк (и забирать оттуда) наличные деньги. На самом деле и у аккредитива есть несколько отличий у эскроу-счетов, которые незаметны на первый взгляд, но, однако, они являются весьма существенными:

• Существует отзывной аккредитив, его может закрыть сам банк по распоряжению плательщика, причем, уведомление об этом получателя денег не является обязательным условием. Эскроу-счет закрывается только в случае личного присутствия всех сторон сделки.
• Операции по аккредитивным счетам весьма жестко ограничены законодательными рамками, а вот эскроу-счет предполагает намного больше свободы действий. Ключи для разблокировки средств на аккредитиве нельзя изменить, тогда как стороны эскроу-соглашения могут сами определять, какие документы должны быть предоставлены для разблокировки счета.

Кстати, уже с лета 2019 года на территории РФ услуги расчетов по схеме могут предоставлять не только кредитные организации, но также страховые компании, биржевые брокеры, а также юридические фирмы и нотариусы. С другой стороны, открытие счетов в пределах расчетов по ДДУ имеют только банки, причем, не все, а только те, которые одобрены Центробанком (их перечень можно найти на сайте ЦБ).

• И еще одно отличие: деньги на счетах эскроу принимают участие в системе банковского страхования вкладов, при этом размер возмещения органичен 10 млн. рублей (но это только по операциям с недвижимостью), тогда как лимит компенсации по аккредитиву (как и по счетам физических лиц) ограничен пределом в 1,4 млн. рублей.

Содержание ячеек, в свою очередь, не подпадает под действие системы страхования вложенных средств, хотя, справедливости ради, клиент банка, в случае его банкротства, получает доступ к своей ячейке по завершении процедуры смены собственника.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

• Безопасность расчетов В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.
• Сохранность денег Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

• Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
• Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
• Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

• Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу. Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.
• Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2019 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

• покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
• продавца (бенефициара);
• эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

• Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
• Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
• Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
• Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
• Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
• Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
• Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
• Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
• Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Трехсторонняя сделка: надежная страховка для контрагентов

Трехсторонняя сделка: надежная страховка для контрагентов

Таким образом, речь идет уже о трехсторонней сделке, где банк является независимым посредником (эскроу-агентом), который исключает вероятность получения продавцом денежных средств обманным путем. Эта схема существенно (другими словами, почти до нуля) сокращает риски покупателя, а также защищает от обмана и самого продавца. Для сравнения, например, непосредственная передача наличных денег представляет собой намного более рискованную операцию.

Конечно, как любые операции с деньгами, оплата через эскроу-счет не гарантирует на 100% защиту от мошенничества (например, можно учесть вероятность участия в трехсторонней сделке коррумпированного сотрудника банка).

При помощи эскроу-счета может быть осуществлена не только передача денежных средств, но также иных дорогостоящих активов, таких как ценные бумаги. С этими счетами могут работать, как частные лица, так и компании, которые таким образом оплачивают товары и услуги своим контрагентам. При расчетах таким способом обеспечение выплат определяют уже не только условия заключаемых договоров, но и услуга арбитража от банка. То есть, при размещении средств на счете эскроу поставщик товаров или услуг уверен, что деньги в наличии имеются, и можно безбоязненно отправлять товар или, соответственно, оказывать ту или иную услугу.

Кстати, несмотря на то, что для РФ это достаточно новый банковский инструмент (начал использоваться только с 2014 года), в европейских странах, а также в Азии (Китай и Япония) эскроу-счета используются уже довольно давно.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.