Что выгоднее новостройка или вторичное жилье

Никто не хочет ошибиться при покупке жилья. Вторичка или новостройка – какую квартиру выгоднее купить? Обсудим все аспекты: плюсы и минусы новых и старых квартир, подводные камни покупки, что лучше брать в ипотеку. Новостройка или вторичка – что лучше, какое жилье лучше купить, плюсы и минусы данных видов жилья.

Юридические риски

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.

Минусы первичного жилья

• Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
• В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
• При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
• Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:

1. Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
2. Инфраструктура и благоустройство.
3. Сроки приобретения.
4. Необходимость прописки.
5. Желание и возможность получить доход с покупки.
6. Необходимость ипотечного кредитования.
7. Юридическая чистота.

Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?

• Бюджет – низкая стоимость.

Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета. Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной. Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.

• Благоустройство – условия, планировка, гарантии.

Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.

Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.

На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.

• Потенциальный доход – аренда, перепродажа.

Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт. Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку. С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.

• Юридическая чистота – никакого темного прошлого.

До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.

• Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.

В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.

Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.

• Сроки приобретения – придется подождать.

В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.

Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.

• Инфраструктура – временная изоляция.

Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.

• Прописка – возможные трудности.

Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!

Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения). Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования. Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.

Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.

• Ипотека – повышенная ставка.

Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2 – 4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.

Достоинства вторичного жилья

Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.

• Бюджет – экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.

• Инфраструктура – полный комплекс.

Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.

Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.

• Сроки приобретения – минимум ожидания.

Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.

• Прописка – стандартная процедура.

Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.

• Потенциальный доход – аренда.

Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

• Ипотека – стандартные условия.

У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.

• Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.

Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.

• Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.

Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.

• История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.

Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.

• Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.

Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.

При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.

Рейтинг вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

• Дома монолитного типа – до 300 лет.
• Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
• Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
• Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
• Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
• «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).

Плюсы и минусы

Достоинства покупки вторичного жилья:

• практически всегда ‒ отсутствие недавно заехавших соседей, которые осуществляют ремонт;
• шанс на заселение в сжатые сроки;
• заранее известная стоимость коммунальных услуг.

Недостатки покупки вторичного жилья:

• отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
• нужда в ремонте;
• риски приобретения жилья с обременением;
• износ коммуникаций и конструкций дома;
• соседи из разных социальных слоев;
• старая инфраструктура поблизости.

Узнайте, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой.

Можно ли приобрести готовую новостройку в ипотеку? Информация здесь.

Как оформить новостройку в собственность? Подробности в этой статье.

Достоинства покупки квартиры в новостройке:

• страхование сделки и ее юридическая прозрачность;
• высокий класс недвижимости;
• возможность приобретения помещения с хорошим ремонтом;
• наличие ипотечных программ с привлекательными условиями;
• новая инфраструктура поблизости;
• как правило ‒ соседи из одного социального класса;
• современные коммуникации, конструкции дома, оборудование;
• возможность воспользоваться выгодными предложениями при покупке.

Недостатки покупки квартиры в новостройке:

• в некоторых случаях ‒ необходимость ждать в течение 1-2 лет, когда застройщик завершит строительство;
• заранее неопределенная стоимость коммунальных услуг;
• дом может дать усадку;
• заранее неизвестно, какими людьми окажутся соседи;
• шум от ремонта других соседей.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2019 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.

Читайте, как купить нежилое помещение в новостройке.

Как принимать квартиру в новостройке? Смотрите тут.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Плюсы первичного жилья

• Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
• Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
• Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
• Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

1. Не современная планировка
2. Стоимость
3. Старые лифты, электрика, окна

• Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
• Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
• При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
• По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Что нужно знать?

Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит учесть основные критерии:

1. Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
2. Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в помещение после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в недвижимость в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
3. Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
4. Вложения. Перед тем, как взять недвижимость, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
5. Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

Качество строительства

Строительные технологии развиваются: новостройки воздвигают по современным нормативам и применяют новые материалы. С одной стороны это повышает качество строительства, но всегда нужно учитывать "человеческий фактор". Застройщики могут экономить на материалах.

В середине ХХ века массовую застройку типовыми домами производили при помощи профессиональной рабочей силы и всегда присутствовал контроль со стороны властей. Сейчас ситуация изменилась, поэтому нередко новые дома, которые простояли пять лет дают сильную усадку и в конструкциях появляются трещины.

Выбирать новостройку нужно очень внимательно и осторожно, чтобы не пришлось через 10 лет производить реконструкцию здания. Вторичный жилой фонд в этом плане выигрывает - так как дома проверены временем.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.