Как избежать мошенничества при покупке квартиры

 

Рынок недвижимости очень коварен - мошенничество при продаже квартиры пока еще не редкость. Читайте о популярных схемах обмана в статье. Статья о том, как обезопасить себя при покупке квартиры: как правильно выбрать жилье и не нарваться на обман, в том числе приобретая жилье по заниженной стоимости? Подробно разобраны схемы мошенников, основные опасности и способы удачно их избежать.

Содержание

Скрытые опасности и способы их удачно избежать

Независимо от рынка первичного или вторичного жилья, в каждом сегменте существуют свои риски. В нашем материале мы подробно осветим «темные» стороны при покупке жилья и способы их решения.

Вторичное жилье

В большинстве случаев покупка вторичного жилья осуществляется посредством физических лиц. В связи с этим данная операция будет не столь обременительной, нежели покупка новостройки через застройщика. Но и здесь имеются свои нюансы и подводные камни на которые может попасться несведущий покупатель.

Самой распространенной «наживой» на которую попадаются —покупатели — это озвучивание заниженной стоимости квартиры. Причем продавец может предлагать снизить стоимость жилья «на бумаге», дабы избежать большого налогового вычета. Можно подумать, что действует он во благо новых жильцов.

Однако, ситуации могут быть разными и в случае расторжения договора вы получите лишь те деньги, которые обозначены в договоре, а не реальную сумму, заплаченную продавцу.
  1. Перед покупкой вторичного жилья стоит проверить квартиру на наличие жильцов и их периодичность проживания. Если в документах значится частый переход собственности из рук в руки, то это может говорить о незаконности первого отчуждения.
  2. При оформлении сделки следует проверить всех жильцов, прописанных в квартире. Если среди них есть несовершеннолетние, то отчуждение происходит в особом режиме с присутствием органов опеки и попечительства. В законодательстве говорится о предоставлении этой категории граждан равноценного жилья. Этому стоит следовать строго!
  3. Необходима проверка собственника на дееспособность. В практику риелторов входит предоставление справки о дееспособности их психоневрологического диспансера. Это значительно снижает риск сделки.
  4. Обязательно обратите внимание — не обременена ли квартира (арестом, залогом, рентой). Исключить обременение можно посредством выписки из ЕГРП. Этот документ, подскажет вам, на каких правах собственник квартиры вступил во владение жильем.
  5. При покупке приватизированной квартиры тщательно ознакомьтесь с процедурой приватизации. Зачастую собственники исключают из приватизации несовершеннолетних (прописанных в квартире) детей.

Советы о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры, вы можете найти здесь.

Первичное жилье

Жилье в новостройке также имеет свои преимущества и недостатки. К «плюсам» такой покупки относится сравнительно низкая цена квартир, отсутствие возможных собственников и «чистая» история.

С юридической точки зрения, оформление жилья в новостройке является более трудоемким. Наряду с этим, необходимо учитывать все нюансы, которые существуют при покупке жилья в новостройке.

  1. Во-первых, перед покупкой жилья стоит тщательным образом «прозондировать» застройщика. Это можно сделать, основываясь на отзывах в интернете, или расспросить о компании тех, кто уже совершил покупку. В решении этого вопроса важно выяснить, не является ли компания «долгостроем», не имеет ли замороженных строений.Следует учитывать и тот факт, что не всегда отзывы на форумах и сайтах застройщика бывают объективными. Зачастую штатные работники от имени покупателей отправляют положительные заметки в адрес застройщика. Что делать в этом случае? Здесь помогут комментарии реальных людей и помощь «сарафанного радио».Учтите, многие покупатели бывают очень придирчивы. Основывайте свои предположения на объективных замечаниях!
  2. Во-вторых, документальная сторона оформления сделки — важнейший аспект при оформлении жилья.Речь идет о подписании договора (ДДУ). Согласно официальным требованиям (ФЗ 214) компания-застройщик может зарегистрировать договор в Росреестре после того, как у последнего на руках будет вся разрешительная документация. Очень часто застройщик не всегда имеет все необходимые разрешения.В этом случае он предлагает заключить предварительный договор ДДУ, таким образом, бронируя квартиру. Подписывая договор, застройщик уверяет вас, что подписание основного договора совершится в кратчайшие сроки, хотя нередко это может затянуться на годы.СПРАВКА! По закону, подписание предварительного договора не предусматривает оплаты. Она возможна только после регистрации основного договора в Росреестре.Однако, это не смущает строительные компании, которые взимают плату с покупателей при подписании предварительного договора.Стоит сразу оговориться, что подобное оформление жилья не всегда будет обманным. Но, если есть спешка при заключении предварительного соглашения, то тут уже стоит быть начеку!Внимательно прочитайте договор, сверьте сроки сдачи дома в эксплуатацию. Они должны совпадать и в договоре, и на сайте застройщика. Застройщик выполняет только те обязательства, которые обозначены в договоре! В случае судебных разбирательств, информация на сайте не имеет юридической силы!
  3. В-третьих, лично ознакомьтесь со всей разрешительной документацией. Не всегда информация такого рода может размещаться на сайте. Вы можете проехать в главный офис компании и попросить предоставить всю документацию на строительство дома. Если информация такого рода не предоставляется, то это повод задуматься о легальности застройки. В таком случае лучше не рисковать!На просторах интернета начал работу сайт Госстройнадзора, который позволяет убедиться в том, что выбранная вами компания не значится в «черном списке» застройщиком. Кроме этого, на помощь придет Комитет по земельным ресурсам, который на своем сайте отражает все планирующиеся ЖК с разрешительной документацией на строительство.

О том, что нужно знать перед покупкой квартиры, а также что и как проверять, вы можете прочитать здесь, а на что следует обратить пристальное внимание и в чем заключается сбор информации узнаете в этой статье.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенники могут действовать не только со стороны продавца. Схемы обмана существуют и со стороны покупателей, поэтому собственникам также стоит быть осторожнее, чтобы не остаться без квартиры. Расскажем о распространенных видах обмана.

Приобретение доли

Схема заключается в том, что человек покупает долю в квартире. После этого он имеет полное право пользоваться жилым помещением. Если собственник препятствует этому, пишется заявление в полицию.

Пользуясь своим правом, а иногда связями и подкупом, мошенники в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются в квартиру. Их цель – моральное подавление действующих хозяев и вынуждение продать жилье за бесценок.

Это называется рейдерство. У аферистов есть даже специальные интернет-ресурсы, где они делятся секретами «профессии».

Противостоять им без помощи профессионального юриста практически невозможно. Нужно обратиться к специалисту и подать иск в суд.

Обман при расчетах

Аферисты настаивают на передаче денег продавцу наличными. Сразу стоит сказать, что никакие доводы не отменяют того, что такой способ расчетов при купле-продаже недвижимости самый рискованный.

Наиболее надежный способ передачи средств – использование банковской ячейки. Можно применить еще более безопасный вариант и применить вексель или аккредитив.

Как без проблем купить жилье по заниженной стоимости?

Зачастую при покупке квартиры продавцы просят при оформлении договора указать заниженную стоимость жилья. Они ссылаются на уменьшение суммы налога. При этом остаток суммы передается продавцу на руки. В лучшем случае вы можете подстраховаться распиской. Нередки случаи, когда остаток денег отдавали под «честное слово».

Если в планы продавца не входят мошеннические операции, то это ни к чему плохому вас не приведет.

Однако бывали случаи, когда после оформления продавец признавал сделку недействительной. В этом случае вам вернут денежные средства, которые указаны в договоре. То, что вы отдали на руки продавцу, вам не вернется!

ВНИМАНИЕ! Чтобы избежать неприятностей, не соглашайтесь на сомнительные сделки. В конце концов, оплату налогов будет производить сам продавец, к вам это отношения не имеет. Так что лучше обезопасить сделку отказом от подобного рода предложений, чтобы потом не лишиться значимой суммы.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта. Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Фото 1

Как избежать мошенничества?

Чтобы не стать жертвой махинаций при покупке квартиры в новостройке, нужно проявлять повышенное внимание ко всем аспектам сделки на каждом этапе ее заключения.

Вернуться

Проверка документов.

Это один из самых важных требований к процедуре оформления договора. Необходимо проверить подлинность представленных документов и право продавца совершать сделки с недвижимостью. Так, если он не может представить выписку из ЕГРП, это повод насторожиться. Также важно, чтобы в представленных документах именно продавец был указан в качестве собственника объекта сделки. В противном случае она будет признана недействительной.

Вернуться

Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права. При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества, приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

Вернуться

Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации...» от №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

Вернуться

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Фото 2

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Как правило, на вторичном рынке чаще всего используется одна и та же стратегия. Сделка проводится, покупатель расстается с деньгами, затем сделка оспаривается, договор купли-продажи расторгается, а покупатель остается ни с чем.

Однако аферисты очень изобретательны. Ежегодно выявляются новые схемы обмана при продаже квартиры. Расскажем об известных видах мошенничества.

Подставное лицо

Злоумышленники используют общегражданский паспорт собственника. Это может быть, как настоящий документ, если аферист похож на хозяина недвижимости, так и паспорт с переклеенной фотографией.

В судебной практике известны случаи, когда преступник проникал в квартиру в период длительного отсутствия собственника, отыскивал его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.

В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.

На показе одно, а на деле другое

Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.

Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.

Получение аванса

Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.

Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.

Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.

Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.

Сделка по доверенности

Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.

Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.

Тут может быть несколько скользких моментов:

  1. Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
  2. Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.

Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру. В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.

Лицо с правом пожизненного проживания

Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.

Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто. В этом случае оспорить сделку будет сложно.

Оспаривание купли-продажи

После проведенной сделки и получения средств продавец говорит, что его принудили поставить подпись на договоре, а сам он в этот момент бы не в адекватном состоянии. При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.

До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.

Договор оспаривается, квартира возвращается, но денег назад покупатель не возвращает под предлогом, что их у него нет. Суд, разумеется, обяжет выплатить их назад, но по факту этого не произойдет.

Еще проще провернуть эту схему, если продавец уже состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Рекомендуется требовать предоставления справок из этих учреждений или водительского удостоверения перед заключением сделки.

Занижение цены в договоре

Под предлогом снижения размера налогового платежа в договоре намеренно прописывается сумма, меньше уплаченной в действительности. В дальнейшем сделка оспаривается и признается недействительной.

Покупатель возвращает квартиру и получает обратно деньги, но ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что сумма была больше практически невозможно.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 288-16-93
(Москва)

+7 (812) 490-76-51
(Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Аванс и задаток: различайте понятия

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Фото 4

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Как обезопасить себя в технических моментах?

Чтобы правильно выбрать квартиру, важно учитывать технические характеристики, в том числе и дома в целом, поскольку здесь скрытые риски проявляются в обнаружении после покупки недоделок, незаконной перепланировки и т.д.).

Первичное жилье

Так как жилой комплекс возведен недавно, никто не может вам сказать обо всех недоделках, которые имеются в новостройке. А недостатков может быть немало, например:

  • плохая звукоизоляция;
  • слабый напор воды;
  • возможность промерзания стен;
  • некачественные стеклопакеты;
  • протекающая крыша.

Чтобы оградить себя от подобных недоработок можно лично пронаблюдать за процессом строительства, если, конечно, что-либо в этом смыслить. Есть и более доступный способ. Поговорить с жильцами, которые уже приобрели квартиры у застройщика, и выяснить все моменты, которые требуют доработки.

Как правило, квартиры в новостройках продаются с предоставлением свободной планировки. При заключении договора, в нем должно значиться согласие (разрешение) застройщика на перепланировку жилья по своему усмотрению.

ВАЖНО! Для перепланировки квартиры в новостройке обязательно должен быть документ, удостоверяющий вашу собственность! Без наличия этого документа перепланировка невозможна!

После того как вы стали полноправным собственником квартиры, специально созданная комиссия проводит осмотр и дает согласование на проведение перепланировки. Если вы уже совершили перепланировку, то вам также необходимо вызвать специалистов, для того, чтобы вам выдали соответствующее разрешение. В этом случае процедура будет произведена задним числом, что не всегда возможно.

Вторичное жилье

При покупке квартиры на рынке вторичного жилья технические моменты могут быть налицо. Выбирая жилье, стоит заострить внимание на общее состоянии дома. Необходимо осмотреть подвальное помещение на наличие (отсутствие) прогнивших канализационных труб, осмотреть чердачное помещение. Это нужно для того, чтобы избежать выплаты немалых сумм на общедомовые нужды по замене труб или покрытию крыши.

Уместно проверить электропроводку и отопительную систему в квартире. Зачастую сразу после новоселья, жильцы приступают к замене труб и батарей в квартире, а также к установке новой электропроводке.

Большое значение при выборе жилья имеет придомовая инфраструктура, а также социальный статус соседей. Вряд ли кто-нибудь захочет соседствовать с асоциальными личностями.

При заключении сделки вам должны предоставить технический паспорт помещения. Обратите внимание на имеющуюся в квартире перепланировку. Если таковая имеет в приобретаемом жилье, то это должны быть отражено в технической документации на квартиру.

СПРАВКА! Если продавец утаил, что в квартире имеется незаконная перепланировка, то это может послужить поводом, для расторжения договора в одностороннем порядке!

Приобретение жилья с перепланировкой имеет свои положительные и отрицательные стороны. Если процедура переустройства проводилась по всем законам, то продавец вправе повысить цену, в сравнении с аналогичным жильем. Как правило, это составляет порядка 10% от общей стоимости жилья.

Если перепланировка не значится документально, то продавец должен снизить цену. Это связано с дальнейшими затратами покупателя на оформление переустройства.

В первом случае, покупатель терпит определенные затраты, но зато въезжает в комфортабельное жилье, при этом чувствуя себя абсолютно легально. В случае неоформленной планировки, покупатель выигрывает финансовом плане, испытывая при этом определенные риски. Бывали случаи, когда специалисты не одобряли проведенную перепланировку.

Более подробно о том, на какие нюансы следует обратить внимание и как правильно провести обследование жилья перед покупкой, мы писали в этой статье.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/kak-ne-popast-k-moshennikam.html
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/moshennichestvo-pri-prodazhe/
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_ne_stat_zhertvoy_moshennikov_pokupaya_kvartiru/6686
  • https://topurist.ru/article/53999-kak-izbezhat-moshennichestva-pri-pokupke-kvartiry.html
  • https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958
  • https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke
  • https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/prodaem-kvartiru-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий